ЕДИНСТВО СУДЬБЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА И ЗДАНИЯ И СООРУЖЕНИЯ ПОД НИМ
Специфика российского права является признание зданий и сооружений самостоятельными недвижимыми вещами, отличными от земельных участков. Классический подход частного права, который существует несколько тысяч лет, заключается в том, что здание никогда не рассматривается как самостоятельная недвижимая вещь, никогда не рассматривается в единстве с землей, на которой оно построено. Вместе они образуют один объект, одну недвижимую вещь.
Российское право исходит из того, что здание – это отдельная вещь, земельный участок – это отдельная вещь. Но эти объекты должны всегда оборачиваться вместе, потому что нелепо разрешать продавать земельный участок, не продавая здание – в этом случае окажется, что продавец, который останется собственником здания, не сможет пользоваться земельным участком, потому что земельный участок будет чужим (п. 1 ст. 552 ГК РФ, пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).
Таким образом у нас в праве есть уникальный принцип - принцип единства судьбы. И при продаже земельного участка мы совершаем зеркальную сделку со строениями.
Намного чаще на практике встречаются другие случаи, когда продавец является собственником здания, но в отношении земельного участка у него не собственность, а какие-то другие права. ВС РФ рассмотрев судебные споры обнаружил интересную особенность норм о принципе единства судьбы прав на землю и прав на здание – то, что переход этих ограниченных прав, отличных от собственности, прав на земельные участки к покупателю происходит в силу закона. Это означает, что покупатель такого здания станет соарендатором в договоре строительной аренды. И он должен будет платить арендодателю (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 29.03.2016 по делу N 305-ЭС15-16772).
Нежилые помещения также требуют соблюдения принципа единства судьбы. Это означает, что продавец не только здания, сооружения, но и продавец нежилого помещения обязан озаботиться соблюдением принципа единства судьбы и наделить покупателя теми правами на землю, которые у него – продавца – имеются (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 03.03.2016 N 307-КГ15-14692).